El precio de la vivienda económica-social aumenta a un ritmo mayor que el de la categoría media-residencial desde el 2023. Especialistas atribuyen este comportamiento a una oferta insuficiente, el incremento en los costos del suelo y de la construcción, además de una demanda que supera la disponibilidad de este tipo de inmuebles, lo que complica el acceso a una vivienda para los hogares de menores ingresos.
De acuerdo con datos de la Sociedad Hipotecaria Federal (SHF), al primer trimestre del 2026 el valor de la vivienda económica-social registró un incremento anual de 11%, mientras que el de la vivienda media-residencial fue de 7.5%. En el mismo periodo, el Índice SHF de Precios de la Vivienda aumentó 8.7 por ciento.
La diferencia no implica que la vivienda económica tenga un precio superior al de la media-residencial, sino que su valor registra un crecimiento más acelerado
«Este comportamiento implica que el mayor encarecimiento continúa concentrándose en los segmentos de menor valor, agravando los problemas de accesibilidad para hogares de ingresos bajos y medios», señala un análisis del ITESO, Universidad Jesuita de Guadalajara.
Para Leonardo González, especialista inmobiliario, este fenómeno refleja un cambio en la dinámica del mercado habitacional. «El hallazgo contradice la intuición de que los segmentos de mayor valor, generalmente más expuestos a la especulación, la inversión y la demanda de capital, deberían apreciarse con mayor velocidad», explicó González.
De acuerdo con el especialista, la explicación se encuentra en una combinación de factores, como una oferta insuficiente de vivienda asequible, el incremento en los costos del suelo y de la construcción, así como una demanda que supera la disponibilidad de este tipo de inmuebles.
El análisis elaborado por González indica que la vivienda económica requiere suelo urbano con acceso a infraestructura, transporte y fuentes de empleo, precisamente el tipo de reserva territorial que resulta más escasa y costosa en las principales zonas metropolitanas del país.
A diferencia de la vivienda media-residencial, este tipo de desarrollos tiene menor capacidad para absorber incrementos en el precio del suelo, los materiales y la mano de obra. Como consecuencia, esos aumentos se trasladan con mayor rapidez al valor final de las viviendas.
«Construir vivienda económica-social —con valores de hasta 713,244 pesos— exige terrenos con uso de suelo habitacional de baja densidad relativa cercanos a infraestructura de transporte y empleo, exactamente el tipo de suelo urbano que se ha vuelto más escaso y caro en las zonas metropolitanas mexicanas», detalla el informe de González.
Además del suelo, el análisis identifica otros factores de presión como los materiales de construcción, la mano de obra y el financiamiento, los cuales representan una proporción mayor del costo total de una vivienda económica que de una media-residencial.
Por ello, el aumento registrado en los costos de construcción desde el 2021 impacta con mayor intensidad a este tipo de desarrollos.
González añade que el encarecimiento del crédito puente para desarrolladores también elevó los costos financieros de los proyectos de vivienda social.
«A esto se suma el encarecimiento del crédito puente para desarrolladores, con tasas de referencia que se han mantenido elevadas durante buena parte de este periodo, lo que presiona los costos financieros de los proyectos de vivienda social, generalmente desarrollados con menores márgenes que los segmentos premium».
El análisis también identifica una demanda estructural que supera la oferta disponible. Según González, el déficit habitacional se concentra principalmente entre trabajadores formales, familias jóvenes y hogares que buscan adquirir su primera vivienda, lo que mantiene presión sobre la vivienda económica-social.
La combinación de una oferta limitada y una demanda persistente comienza a reflejarse en la capacidad de compra de los hogares. Mientras el valor de la vivienda económica-social aumentó 11% anual durante el primer trimestre del 2026, el Salario Base de Cotización promedio de los trabajadores afiliados al IMSS avanzó 7.2% en el mismo periodo.
De acuerdo con el especialista, cuando el precio de la vivienda aumenta a un ritmo superior al de los ingresos, los hogares necesitan un mayor esfuerzo financiero para adquirir una casa. Esto implica más tiempo para reunir el enganche, créditos de mayor plazo o monto y, en muchos casos, la búsqueda de opciones más alejadas de los principales centros de empleo.
En este contexto, el ITESO concluye que el mayor incremento en el valor de las viviendas se concentra precisamente en el mercado dirigido a los hogares de menores ingresos, lo que representa un reto para la asequibilidad habitacional.
«Esta trayectoria confirma que el mercado habitacional continúa alejándose de la capacidad de pago de amplios sectores de la población, reforzando la necesidad de políticas públicas orientadas a ampliar la oferta de vivienda asequible».