tención de contener el alza de la renta de vivienda es, en principio, loable; sin embargo, medidas como el Bando 1, anunciado por el gobierno capitalino, podrían repetir errores del pasado si no se diseñan con prudencia y visión de largo plazo, advirtió el área de análisis económico de Banamex.
En un documento reciente del área del banco, se analizó tanto la experiencia histórica de las rentas congeladas en la Ciudad de México (1942–2001) como los resultados relevantes, así como la evidencia internacional sobre los controles de precios en el mercado de vivienda.
Entre 1942 y el 2001, la capital del país vivió un prolongado esquema de congelamiento de rentas. Lo que inició como una respuesta transitoria ante la inflación derivada de la Segunda Guerra Mundial terminó en una crisis: deterioro de inmuebles, abandono del centro urbano y distorsiones en el mercado de arrendamiento.
Según el análisis, en la década de 1990 aún existían rentas de 0.40 pesos a 10 pesos mensuales, mientras los costos de mantenimiento e impuestos crecían a doble dígito. Esta brecha desincentivó toda inversión y redujo la oferta de vivienda en renta en alrededor de 20 por ciento entre 1950 y el 2000
El resultado fue un fenómeno que vació zonas centrales como el Centro Histórico, Cuauhtémoc y Santa María la Ribera.
Aunque el Bando 1 no establece congelamientos absolutos, sino límites vinculados a la inflación, el área de análisis económico de Banamex señala que los riesgos persisten si el diseño e implementación no consideran ciertas condiciones, tales como:
Desinversión privada: En el 2004, 85% del financiamiento para construir vivienda en la Ciudad de México provino del sector privado. Un esquema rígido o poco rentable puede ahuyentar estos capitales.
- Distorsiones fiscales y contractuales: Controles mal estructurados tienden a fomentar informalidad (contratos verbales o no registrados), menor recaudación catastral y discriminación de inquilinos potenciales.
- Movilidad urbana limitada: Como ocurrió en el pasado, la protección de ciertos contratos puede reducir la movilidad habitacional y laboral, al generar incentivos para no mudarse, incluso cuando las necesidades cambian.
- Presión inmobiliaria desplazada: Si las zonas bajo regulación se vuelven menos atractivas para desarrolladores, la gentrificación podría simplemente trasladarse a otras áreas periféricas.
El diagnóstico de Banamex no niega la necesidad de proteger a los sectores más vulnerables ante el alza de precios, pero insiste en que la solución debe ser integral. Ante ello, el documento enlista una serie de recomendaciones a seguir:
- Incentivos fiscales al mantenimiento de vivienda en renta.
- Subsidios directos a inquilinos de bajos ingresos.
- Plazos definidos y monitoreo continuo de impactos urbanos y económicos.
Mientras la jefa de Gobierno, Clara Brugada, aseguró que el Bando 1 se construirá de forma participativa y por etapas, el análisis de Banamex sugiere que el verdadero reto no está en frenar los aumentos de renta, sino en equilibrar justicia social con sostenibilidad económica.
De lo contrario, la capital podría caer en los errores urbanos que ya le costó décadas superar.