Las oficinas en México se llenan a paso lento con el regreso de los trabajadores a estos espacios y mientras que los propietarios observan que los precios de renta siguen estancados, aumenta la presión en los costos de mantenimiento de los edificios debido a la inflación.
Según datos de SiiLA México, firma especializada en análisis inmobiliario, el valor promedio de alquiler por metro cuadrado (m2) de oficinas es de 22.55 dólares mensuales, por debajo del nivel observado en el 2019, cuando rondaba los 23 dólares.
La diferencia puede parecer marginal, pero el impacto de la inflación acumulada en los últimos años convierte esa brecha en una pérdida significativa en términos reales. Así, los propietarios ganan menos en la actualidad que hace cinco años.
En contraste, las cuotas de mantenimiento han incrementado a un ritmo compuesto de 0.8% anual en los últimos cuatro años, es decir, 23.5 veces más rápido que los costos de alquiler. Así, las empresas pagan por este concepto un promedio de 3.7 dólares por m2 al mes.
Esto significa que, en los principales mercados del país, el mantenimiento eleva el gasto operativo aproximadamente 17 por ciento.
“La inflación en materiales de construcción y artículos de limpieza ha pegado fuerte. Desde pintura y piezas para elevadores, hasta productos básicos de aseo, todo ha subido y se refleja en la factura mensual del inquilino”, comentó Alejandro Delgado, director general de SiiLA, en entrevista.
A diferencia de la renta, que representa únicamente el uso del espacio, la cuota de mantenimiento cubre los costos de operación del edificio: limpieza de áreas comunes, mantenimiento de elevadores, seguridad, electricidad en zonas comunes, entre otros.
Además del encarecimiento en los insumos, existen otros factores que influyen en las cuotas de mantenimiento. Tal es el caso del inventario de edificaciones antiguas que requieren más reparaciones. Se estima que estos representan una cuarta parte del total de edificios corporativos.
La ocupación de cada edificio también puede tener relación con el costo final. Mientras más vacías estén las torres, menos inquilinos hay para dividir los costos fijos, lo que eleva el monto por metro cuadrado para quienes sí ocupan espacio.
Por el contrario, a medida que crece la ocupación, es posible que las cuotas de mantenimiento se moderen, gracias a una mayor distribución de los gastos.
Cabe mencionar que, en edificios de oficinas administrados por empresas institucionales, la cuota de mantenimiento generalmente no representa una ganancia para el propietario, sino un fondo para operar el inmueble de forma eficiente.
Incluso, si al final del año hay un remanente, este debe devolverse al inquilino. Sin embargo, en edificaciones con administraciones menos institucionales, la transparencia puede ser más limitada.
“Hay mucho inventario clase B donde no queda claro en qué se utiliza lo recaudado por mantenimiento, pero en un mercado saludable, lo ideal es transparentar todos estos costos”, apuntó Delgado.
Más allá del precio de las cuotas de mantenimiento, la calidad de la administración se ha convertido en un factor crítico para las empresas y para los propietarios de los edificios que buscan mejorar sus niveles de ocupación.
“No hay nada peor para un inmueble corporativo que una mala administración. Hay casos donde el inquilino se muda solo por la mala gestión. En cambio, vemos usuarios que prefieren pagar una cuota más alta si eso garantiza un entorno funcional y profesional”, remarcó Delgado.
Este cambio de enfoque refleja una tendencia hacia la profesionalización del mercado de oficinas, donde ya no basta con ofrecer un buen precio por metro cuadrado. Las empresas ahora evalúan la calidad de la gestión y la transparencia en el uso de recursos, dos elementos clave para garantizar la productividad de sus equipos.